مالیات اجاره املاک
با سلام و احترام خدمت شما دوست عزیزم
در شرایطی که مودیان با سرعت بیشتری مشغول ارائه اظهارنامه مالیاتی می شوند من هم با مسئله ای روبرو شدم که شاید سوال خیلی از شما باشد .
در ارسال اظهارنامه مالیات بر درامد اجاره املاک به موجری برخوردم که دارای چندین ملک می باشد و همه آنها را اجاره داده است و در یکی از املاک با شخص دیگری شریک است که مضافاً سهم هایشان از ملک مذکور با برابر هم نیست .
با یک مثال واقعی این مورد رو براتون تشریح میکنم .
آقای فرهمند دارای ۴ ملک است که ۳تای آنها اداری و یکی از آنها تجاریست که با کاربری باشگاه اجاره داده شده .
مبالغ رهن و اجاره برای هر ملک بصورت زیر است :
ملک اداری ۱ اجاره ماهیانه ۳۰۰،۰۰۰ رهن ۲۵۰،۰۰۰،۰۰۰ تاریخ شروع قرارداد ۱۳۹۳/۰۳/۰۵
ملک اداری ۲ اجاره ماهیانه ۵۰۰،۰۰۰ رهن ۱۵۰،۰۰۰،۰۰۰ تاریخ شروع قرارداد ۱۳۹۳/۰۹/۱۶
ملک اداری ۳ اجاره ماهیانه ۷۰۰،۰۰۰ رهن ۳۰۰،۰۰۰،۰۰۰ تاریخ شروع قرارداد ۱۳۹۴/۰۲/۰۲
باشگاه ورزشی اجاره ماهیانه ۹،۰۰۰،۰۰۰ رهن ۶۰،۰۰۰،۰۰۰ تاریخ شروع قرارداد ۱۳۹۴/۰۸/۲۱
فرض کنید در واحد چهارم (باشگاه ورزشی ) با آقای زارع به نسبت ۲ به ۴ شریک باشند( آقای فرهمند ۲ دانگ از ۶ دانگ و اقای زارع ۴ دانگ از ۶ دانگ)
ابتدا باید درآمد حاصل از اجاره املاک را که به ۲ دسته اجاره ماهیانه و درآمد حاصل از رهن تقسیم میشود محاسبه کنید .
در قدم اول تعداد ماه هایی از قرارداد که در سال اظهارنامه مربوطه هست را بدست آورید .
به عنوان مثال در ملک اداری ۱ به فرض اینکه قراردادها یکساله تنظیم شده باشند از تاریخ ۱۳۹۳/۰۳/۰۵ تا ۱۳۹۳/۱۲/۲۹ به مدت ۱۰ ماه را در اظهارنامه سال ۹۳ و از ۱۳۹۴/۰۱/۰۱ تا ۱۳۹۳/۰۳/۰۵ به مدت ۲ ماه در اظهارنامه سال ۹۴ محاسبه و وارد کنید .
به همبن ترتیب مدت ماه های سال ۹۴ برای ملک اداری ۲ مدت ۸ ماه ، برای ملک اداری ۳ مدت ۱۱ ماه و برای باشگاه ورزشی ۵ ماه میباشد .
نکته ای که شاید شماهم متوجه آن شده باشید این است که من شروع قرارداد را چه ابتدای ماه باشد چه میانه آن و چه انتهای ماه بصورت یکماه کامل محاسبه کرده ام در واقع مهم آن است که شما در اظهارنامه ۲ سال متوالی همه ۱۲ ماه را اظهار کرده باشید .
اکنون درآمد اجاره ماهانه و رهن ملک را محاسبه کنید :
هرگز در اجاره این مورد فراموش نشود!
با توجه به سوالاتی که برای من در ارائه این اظهارنامه مطرح شد در مراجعه به واحد مالیاتی سازمان متوجه این مطلب شدم که باید برای رهن ملک (که در اجاره نامه محضری با نام سپرده قرض الحسنه آورده شده ) درآمدی محاسبه و منظور کرد که مطابق بهره بانکی سالیانه به تاریخ روز است چون این بهره برای سال ۹۴ معادل ۱۸ % است درصد ماهیانه آن برابر ۱/۵ % میباشد .
ملک اداری ۱ درآمد رهن سال ۹۴ ۷،۵۰۰،۰۰۰ =۲ماه *۳،۷۵۰،۰۰۰ =۲۵۰،۰۰۰،۰۰۰ * ۱/۵ %
درآمد اجاره سال ۹۴ ۶۰۰،۰۰۰ = ۲ماه * ۳۰۰،۰۰۰
درآمد های ملک اداری ۲ و۳ هم به همین ترتیب محاسبه می شود اما ..
ملکی که به عنوان باشگاه ورزشی اجاره داده شده است مقداری متفاوت است ، چون ۲ نفر باهم شریک هستند باید مبلغ رهن و اجاره آن را به نسبت سهم شراکتشان تقسیم و برای هر فرد اظهارنامه جداگانه ارائه کرد .
یعنی شما باید ۳ عدد ملک اداری و ۲ دانگ از باشگاه ورزشی را در یک اظهارنامه جداگانه برای آقای فرهمند و ۴ دانگ باشگاه را برای آقای زارع به نام خودشان در اظهارنامه ای دیگر وارد و ارسال کنید .
محاسبات این ملک برای هر شخص بصورت زیر است :
۲ دانگ آقای فرهمند درآمد رهن ۱۵۰۰،۰۰۰= ۴،۵۰۰،۰۰۰ * ۶/۲= ماه ۵ *۹۰۰،۰۰۰ = %۱/۵ * ۶۰،۰۰۰،۰۰۰
درآمد اجاره ۱۵،۰۰۰،۰۰۰= ۶/۲ * ۴۵،۰۰۰،۰۰۰= ماه۵* ۹،۰۰۰،۰۰۰
۴ دانگ آقای زارع درآمد رهن ۳،۰۰۰،۰۰۰=۴،۵۰۰،۰۰۰* ۶/۴= ماه ۵ *۹۰۰،۰۰۰ = %۱/۵* ۶۰،۰۰۰،۰۰۰
درآمد اجاره ۳۰،۰۰۰،۰۰۰= ۶/۴ * ۴۵،۰۰۰،۰۰۰= ماه۵* ۹،۰۰۰،۰۰۰
اما هنوز یک نکته مهم دیگر باقیست
آیا معافیت مالیاتی ماده ۸۴ قانون مالیات مستقیم که معادل ۱۳۸،۰۰۰،۰۰۰ ریال برای سال ۹۴ است را به نسبت سهم هر شریک در هر اظهار نامه تسهیم میکنیم یا خیر ؟
جواب خیر است . چون این ۲ شخص هر دو سوال اول از کاربرگ دوم اظهارنامه مبنی بر اینکه آیا درآمد حاصل از اجاره این املاک تنها منبع درآمد شماست را تیک بلی زده اند ، هر دو بطور کامل از معافیت مالیاتی ماده ۸۴ برخوردار میشوند باید این مبلغ را بطور کامل در جدول معافیت های خود باید وارد کنند.
امیدوارم مطلب فوق برای شما مفید واقع شده باشد و البته اگر به مورد دیگری در اظهارنامه املاک برخورد کردید خوشحال میشوم آن را با ما درمیان بگذارید .